Inegável o impacto no mercado imobiliário gerado pela edição do Provimento CNJ 172/2024 que restringiu a flexibilidade da forma contratual estabelecida no art. 38 da Lei 9.514/1997 para entidades financeiras autorizadas a operarem no SFI.
Na tentativa de trazer mais segurança jurídica para as transações, o Conselho Nacional de Justiça editou nova normativa (Provimento CNJ 175/2024) para calibrar os limites da exigência da escritura pública. Deu-se nova redação ao art. 440-AO do Código Nacional de Normas Extrajudiciais. Confira-se a sua atual redação:
Art. 440-AO. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo:
I - as cooperativas de crédito;
II – as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI.
§ 1º O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo: I – administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008); II – entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.
§ 2º São considerados regulares os instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento CN n. 172)
Em síntese, esclareceu-se a aplicação do art. 38 da Lei 9.514/1997 para as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil, cuja flexibilidade do instrumento contratual restringir-se-á a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários lastreados em operações de crédito no âmbito do SFI.
Por último, também determinou-se o balizamento temporal para a exigência das novas regras, conservando-se os atos jurídicos perfeitos no que toca aos instrumentos particulares envolvendo alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e os atos conexos celebrados por sujeitos de direito não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, desde que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 (data da entrada em vigor do Provimento CN n. 172).
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Confira-se aqui a decisão que levou à edição do Provimento CNJ 175/2024.
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