Ata notarial como título hábil para o Registro de Imóveis

Por Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro¹

Embora não seja propriamente novidade, o tema ganhou novos contornos com o advento da Lei 14.711/2023 ("Marco Legal das Garantias"). Notadamente no que toca à condição deste instrumento público como título formal hábil a ingressar ao Registro Predial.

Também é certo que a ata notarial, desde que concebida como instrumento advindo da atividade tabelioa, sempre foi relevantíssimo meio de prova (hoje devidamente posicionada no direito legislado - CPC, art. 384). Nessa condição, sempre pôde ser utilizada para provar fatos jurígenos. Como substantivo meio de prova ingressa no RI, ao menos: i) na usucapião extrajudicial (LRP, art. 216-A); e ii) na adjudicação compulsória extrajudicial (LRP, art. 216-B).

Diz-se "ao menos", pois em determinadas hipóteses já se admitiu também a ata notarial como prova de fato jurídico relevante à publicidade registral. Por todos: 1ªVRPSP - Processo 1042854-51.2021.8.26.0100, Juíza Vivian Labruna Catapani, j.25/05/2021 (acesse aqui)

Com a Lei 14.711/2023 deu-se um passo adiante. Frise-se: continua sendo instrumento muito útil para prova de fatos jurídicos, inclusive para aparelhar como documento complementar títulos formais previstos no art. 221 da LRP. Com o Marco Legal das Garantias, no entanto, a ata passa a ser considerada título hábil (rectius: título imediato) para ingressar no Registro de Imóveis:

1)- A ata notarial de constatação do implemento de condições ou outros elementos negociais (Lei 8.935/1994, art. 7º-A, I);

2)- A ata notarial de arrematação no módulo executivo extrajudicial da hipoteca (Lei 14.711/2023, 9º, § 11);

3)- Nos Estados que autorizam a expedição da chamada "carta de sentença notarial" (v. em SP, NSCGJ, Cap. XVI, Itens 214 a 219), este documento possui natureza jurídica de verdadeira ata notarial (v. decisão da CGJ-SP) e, nessa condição, poderá acessar o álbum imobiliário.

Abaixo arrolamos excelentes trabalhos já publicados sobre o tema em testilha:

• Texto do registrador paulista Ivan Jacopetti do Lago. Ata notarial de constatação do implemento das condições (Lei 8.935/1994, art. 7º-A, I) e seu ingresso no Registro de Imóveis
  

• Texto dos juristas José Luiz Germano, José Renato Nalini e Thomas Nosch. Ata notarial como título registrável na matrícula do imóvel: quais são os seus limites?

• Texto do civilista Carlos Eduardo Elias de Oliveira. Resolução contratual e a desnecessidade de decisão judicial

São autoridades no tema, cujos trabalhos recomendamos:

1)- Leonardo Brandelli. v. BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial: De acordo com a Lei nº 11.441/2007. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007.

2)- Paulo Roberto Gaiger Ferreira e Felipe Leonardo Rodrigues. v. FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata notarial: doutrina, prática e meio de prova. Salvador: Juspodivm, 2023.

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1. O autor é registrador imobiliário no estado de São Paulo. Atualmente exerce a delegação do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas e Civil das Pessoas Naturais da Comarca de Pedreira/SP. Pesquisador e autor de Direito Registral Imobiliário.