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Foto do escritorMoacyr Petrocelli

1ªVRP | SP: Registro de Imóveis. Título físico, mas digitalizado. Ausência de requisitos. Inviabilidade do registro.



Posso digitalizar um título físico e encaminhar ao Registro de Imóveis pelo e-protocolo?



O precedente a seguir ajuda a bem compreender a questão.



O caso concreto


O instrumento particular dotado de força de escritura pública, originalmente físico, foi digitalizado pelo apresentante e encaminhado eletronicamente para o 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, por intermédio do sistema eletrônico do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR.


Fundamentos normativos


A Lei de Registros Públicos, em seu art. 1º, § 4º, preceitua que as serventias extrajudiciais não poderão recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos conforme os critérios estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça:


Art. 1º. Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. (...)
§ 4º É vedado às serventias dos registros públicos recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a matéria vem disciplinada nos itens 365 e seguintes do Capítulo XX:


365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.
366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes.

O Provimento CNJ n. 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, regulamentou os padrões técnicos para a recepção, pelos oficiais de registros de imóveis, de títulos digitalizados que forem encaminhados eletronicamente, por meio das centrais de serviços eletrônicos ou ONR, nos seguintes termos:


Art. 324. Todos os oficiais dos registros de imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
§ 1.º Considera-se um título nativamente digital:
I – O documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas:
II – a certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto;
III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/ SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4.º da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, assinado pelo representante legal do agente financeiro;
IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;
V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil; e
VI – as cartas de sentença das decisões judiciais, entre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.
§ 2.º Consideram-se títulos digitalizados com padrões técnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os critérios estabelecidos no art. 5.º do Decreto n. 10.278, de 18 de março de 2020."

Como se vê, para a recepção de título encaminhado eletronicamente ao Registro de Imóveis, não basta apenas a remessa eletrônica do título. É preciso analisar o seu enquadramento como título nato-digital ou título digitalizado e, assim, verificar se há observância dos requisitos legais e normativos.


Na hipótese, não se trata de um título nato-digital, na forma do citado § 1º, pois o documento não foi gerado em PDF/A, não há assinatura de notário, registrador ou seus prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil, e sequer constam as assinaturas dos demais signatários indicados no instrumento particular.


Por outro lado, na forma do citado § 2º, o título particular pode ser acolhido em formato eletrônico, mas desde que estruturado conforme padrões próprios de arquitetura eletrônica para o recebimento de assinatura digital de todos os signatários e testemunhas.

O Decreto n. 10.278/2020, ao estabelecer a técnica e os requisitos para a digitalização de documentos públicos ou privados, a fim de que os documentos produzam os mesmos efeitos legais dos documentos originais, dispõe:


Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:
I - ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;
II - seguir os padrões técnicos mínimos previstos no Anexo I; e
III - conter, no mínimo, os metadados especificados no Anexo II.

É certo que, no concernente aos metadados mínimos especificados no inciso III do citado dispositivo, conforme especificados no Anexo II, em relação aos oficiais de registros de imóveis, não há denifição sobre o "Hash (chekcsum) da imagem; Algoritmo que mapeia uma sequência de bits (de um arquivo em formato digital), com a finalidade de realizar a sua verificação de integridade".


Sendo assim, a desmaterialização/digitalização do título realizada pela parte não atende aos requisitos exigidos pelo Decreto n. 10.278/2020, o que impede a sua recepção pelo oficial de registro de imóveis com base no §2º do art. 324 do Provimento CNJ. 149/2023.

Ademais, o artigo 5º da Lei n. 14.063/2020, quando trata da aceitação e da utilização de assinaturas eletrônicas pelos entes públicos, exige a utilização de assinatura eletrônica qualificada, para os atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:


Artigo 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada.
IV - nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea "c" do inciso II do § 1º deste artigo;
§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas".


Conclusão


Concluiu-se:


Na situação telada, porém, o que se tem é somente uma assinatura digital do responsável pela desmaterialização, como representante da construtora, o que não permite assegurar a integridade do documento digitalizado, tampouco confirmar a participação das pessoas indicadas no instrumento particular.


Precedente da CGJ-SP


A propósito, a E. Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal de Justiça, em caso análogo que envolvia encaminhamento do título por intermédio da ONR, assim decidiu:


Pedido de providências - registro de imóveis - negativa de averbação de cancelamento de hipoteca - instrumento particular de quitação digitalizado pelo apresentante, encaminhado por intermédio do ONR - hipótese que não equivale à apresentação de título eletrônico (nato-digitais ou digitalizados com padrões técnicos) - digitalização de documento físico para remessa eletrônica à serventia imobiliária que deve observar as normas e disposições legais que regem a matéria - exigências formuladas pela registradora que não podem ser afastadas - recurso não provido (CGJSP, Recurso Administrativo 1054061-56.2022.8.26.0506, Ribeirão Preto, Data de Julgamento: 08/03/2024, Data de Publicação: 12/03/2024, Relator: Francisco Eduardo Loureiro)


______________


Ref. 1ªVRPSP - Processo 1066698-25.2024.8.26.0100, Juíza Renato Pinto Lima Zanetta, j.22/05/2024.



Confira a íntegra da decisão:






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